Mercato immobiliare: affrontiamo la recessione con gli investimenti

La piccola media borghesia, ha tutto alla luce del sole e paga sempre per tutti. Affrontiamo la recessione con gli investimenti .
In una nazione come l’Italia, dove le aziende sono dedite alla trasformazione delle materie prime che importiamo, e, sono esposte inoltre ad un sistema energetico anch’ esso dipendente da fattori esogeni, la dice lunga sulla possibile recessione economica a cui si potrebbe andare incontro. Con queste previsioni, ritengo opportuno dare alcuni suggerimenti, al fine di poter trovare delle possibili vie di sbocco per l’economia delle famiglie. Suggerimenti che tenderanno a non fare assottigliare le proprie risorse economiche , cercando almeno di mantenerle e se fosse possibile farle fruttare. In tempo di turbolenze, la storia economica, ci insegna che i poveri diventano sempre più poveri, i ricchi sempre più ricchi, mentre la media e piccola borghesia, asse portante della nazione, se non trova soluzioni ai propri investimenti, verrà inesorabilmente trascinata verso il basso. La media e piccola borghesia paga le tasse,perché ha tutto alla luce del sole,non gode di compensazioni fiscali “artificiose”, né tanto meno dispone di paradisi fiscali dove far confluire ricchezze indimostrabili, che non ha mai potuto accumulare. La migliore difesa, per questa tipologia di cittadini, è quella di non restare a subire gli eventi, ma affrontarli con investimenti semplici, tradizionali e tangibili. La semplicità fa volgere il proprio sguardo e l’interesse al mercato dei metalli preziosi, delle pietre preziose e a quello degli immobili. Ogni mercato ovviamente va affrontato con oculatezza, assistito dagli esperti del settore, perché dietro ogni investimento ci deve essere una prospettiva e una consapevolezza per gli eventuali rischi. Naturalmente, non ho titolo per affrontare altri tipi di investimento, pertanto il mio intervento si limita al mercato immobiliare, cercando con semplicità si indicare alcune linee di investimento attraverso l’acquisto di immobili. Intanto in maniera schematica dividerei il settore immobiliare in tre branche principali: il settore commerciale, il settore abitativo ed il settore turistico. Naturalmente di ognuno di questi settori tratterò la tipologia di immobili più comuni, che il mercato possa offrire alle famiglie e alla piccola e media borghesia. Dando maggior risalto alle civili abitazioni con una analisi più approfondita. Il settore abitativo, in Italia è in ripresa ,come numero di transazioni concluse, ma con i prezzi ribassati di un buon 25% su i valori pre crisi del 2010. Il ribasso dei prezzi , non ha riguardato alcune città come Milano e Bologna, dove le dinamiche economiche godono di fattori positivi e d ‘ influenze europee. Fatta la panoramica dell’ andamento del mercato immobiliare in Italia,ora ci concentriamo sul mercato immobiliare che si riferisce alla città di Catania e al suo hinterland . La più consueta delle operazioni ancora oggi a Catania è quella di acquistare la prima casa, una scelta di mercato razionale e positiva. Invece di pagare una pigione, versata a fondo perduto, si può impiegare la stessa somma per poter far fronte ad una rata equipollente di mutuo per l‘acquisto. Considerando i tassi bassi, fino a questo momento praticati dalle banche, si potrà chiedere un mutuo di almeno 150.000 euro, per una durata tra i 20/25 anni, per pagare una rata equipollente un affitto. E’ da sottolineare tra l’altro, che nella rata versata per il pagamento del mutuo, verranno recuperate parte delle somme pagate, quali i benefici fiscali per le detrazione degli interessi corrisposti. A parte esigenze particolari o scelte mirate, come la vicinanza del lavoro o altre motivazioni soggettive, l‘acquisto dovrebbe essere effettuato al centro di Catania o al centro dei paesi dell’hinterland, dove con una spesa al metro quadro compresa tra le euro 700/1.800 euro, si può trovare riscontro positivo per un acquisto mirato e soddisfacente. Acquistare villini o ville fuori dai centri abitati rappresenta una alternativa interessante, ma bisogna tener conto nella valutazione complessiva, che si risparmieranno le spese condominiali, ma si verrà gravati del costo delle spese di gestione, delle spese per la sicurezza e dei costi per gli spostamenti. Il mercato offre tantissime opportunità con prezzi al mq compresi tra i 400/1400 euro, escludendo alcune zone come quelle di Aci Castello, Sant‘Agata li Battiati, San Gregorio, Valverde, Viagrande ritenute più pregiate, con valori al metro quadro comprese tra 1.300/2.200 euro. Mentre gli investimenti, su immobili ad uso abitativo, vanno calibrati secondo la potenziale redditività degli stessi, pertanto vanno scelte piccole abitazioni, possibilmente nei centri storici, magari in zone ancora con piccoli degradi,ma sicuramente superabili nel breve e medio periodo. Per Catania va bene tutto il centro storico, dalla via Plebiscito, alla zona del Teatro Massimo, da piazza Carlo Alberto, alla Civita, da piazza Dante a via Teatro Greco. I potenziali conduttori, nascono dalle cambiate e nuove esigenze familiari, divorzi e separazioni, da esigenze degli extra comunitari forniti di contratto di lavoro e dall’incremento turistico in Sicilia ideale per le case vacanze. Oggi acquistare anche una casa terrana, o un piccolo appartamento anche ammezzato,entro il limite di 65.000 euro ristrutturazione compresa, garantisce un reddito netto, con cedolare secca, anche non concordataria, di almeno un 4%, ipotizzando un canone prudente di 3.500 euro annui. Altri investimenti in ambito abitativo di importi non superiori a 200.000 euro, potrebbero essere effettuati, con una media opportunità di reddito, più corposo in senso assoluto, pari 8.000 euro annui circa , con una redditività, però al di sotto 3,3% netto. Se poi si avesse la possibilità di gestire l’immobile come casa vacanze, a fronte di un lavoro costante, come pulizie, tempi di consegna e pratiche amministrative, il reddito potrebbe avvicinarsi oltre il 7% netto. I vantaggi oltre all’alto reddito, nel caso di casa vacanza, sono rappresentati anche dalla disponibilità immediata dell’immobile, in quanto resta svincolato da contratti a lunga durata.
Il settore commerciale, una volta l’emblema dell’investimento immobiliare, regredisce per le cambiate caratteristiche obbiettive degli immobili e per la qualità dei conduttori .Sono in via di “estinzione” i piccoli commercianti e gli artigiani che in piccoli locali o botteghe, magari al centro delle città fornivano i loro articoli, come per i professionisti che si dividono tra quelli già affermati che dispongono dei loro studi e i più giovani che pur associati spesso non sono in grado di garantire un canone sicuro ai locatori.
Oggi le botteghe commerciali al centro, devono possedere una superficie non inferiore a 60, e disporre almeno di due luci su fronte strada, inoltre devono essere posizionate su gli assi principali del commercio, escludendo traverse e posizioni defilate. Nonostante queste caratteristiche i prezzi al metro quadro oggi sono compresi tra un minimo di 2500 ed un massimo di 4.500 euro. Ovviamente ci riferiamo al Corso Italia, alla via Etnea, al viale Ionio, alla via Monfalcone, alla via D‘Annunzio, a piazza Europa, al viale Vittorio Veneto. Il calo dei prezzi nei valori intrinseci, è dovuto alle scarse possibilità di mettere a reddito detti locali commerciali, per la rarefazione di potenziali conduttori adeguati e sicuri,come la concorrenza dei grandi centri commerciali, che ormai trattano anche i grandi marchi della moda, una volta appannaggio esclusivo dei negozi cittadini. Un minimo di respiro al reddito ci viene fornito, covid permettendo, dalle attività di somministrazione. Una zona commerciale che non ha subito e non subisce ribassi, sembrerà strano, ma è la zona del viale Mario Rapisardi, dove è quasi impossibile trovare botteghe libere, sia per l’acquisto che per la locazione. In questa zona a fronte di un costo non superiore a 2000/ 2.500 euro per metro quadro, quindi più basso delle altre zone vocate per il commercio, si riesce a spuntare un reddito lordo oltre l’8,50% .Il mercato degli appartamenti per uso turistico, che per i catanesi si estende anche alle provincie limitrofe, è anch’esso fonte di buon reddito, l’importante che l’acquisto complessivo non superi i 90.000 euro, per le zone medie di villeggiatura, mentre per le zone di pregio si potranno superare anche le 200.000 euro. Per zone medie di villeggiatura intendiamo, i paesini Etnei turistici, Giardini Naxos nel messinese, Marina di Ragusa e Scoglitti nel Ragusano, per citare alcuni esempi. Mentre per zone di pregio si possono considerare Taormina nel messinese, Noto ed Ortigia nel siracusano. Questi immobili pur seguendo la stagionalità possono garantire mediamente un reddito netto non inferiore al 3,5%. Anche per questi investimenti restano altri vantaggi, come la libertà immediata degl’ immobili e la possibilità dell’uso personale degli stessi per le proprie vacanze. Concludendo ritengo che un investimento immobiliare, oculato e guidato dai consulenti preparati, possa rendere la vita delle famiglie più equilibrata con un futuro economico al riparo di sorprese .

Dott. Nino Nicolosi
Agente Immobiliare
Consigliere Nazionale F.I.M.A.A. Confcommercio