La conformità catastale soggettiva
Dopo aver affrontato l’argomento della conformità catastale oggettiva, si produce qualche riflessione su quella soggettiva.
La norma di partenza è la medesima, cioè l’art 29 co. 1 bis della legge n. 52 del 27 febbraio 1985, introdotto dal d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla l. 30 luglio 2010, n. 122, in vigore dal 1° luglio 2010, di seguito riportato per maggior chiarezza espositiva:
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”
Del primo periodo, il quale mira a perseguire la “conformità oggettiva” degli immobili, ossia la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto, si è già scritto nel precedente contributo.
Il secondo periodo invece mira a perseguire la “conformità soggettiva” degli immobili, ossia la corrispondenza tra le risultanze del catasto e le risultanze dei registri immobiliari, la cui sussistenza deve essere verificata dal notaio. In altre parole, l’intestazione catastale e l’ultima trascrizione “a favore” nei registri immobiliari devono coincidere.
Questa regola viene temperata dalla necessità di applicare ulteriori principi, come quelli propri del diritto di famiglia ed in particolare della comunione legale tra i coniugi, in forza della quale, salve limitate eccezioni, l’acquisto di immobili da parte anche di un solo coniuge produce effetti anche a favore dell’altro, automaticamente. Pertanto, nel caso in cui un soggetto sposato in regime di comunione legale acquisti da solo un immobile e nell’atto non si faccia menzione dei dati dell’altro coniuge, la voltura catastale e la trascrizione verranno eseguite solo a favore del “comparente”. Tuttavia, nel caso in cui i coniugi vogliano successivamente vendere l’immobile, dovranno entrambi necessariamente partecipare all’atto: è una situazione in cui manca la conformità soggettiva? No, perché le risultanze dei registri immobiliari vanno raccordate con quelle dei registri dello stato civile.
Altra situazione particolare, che desta spesso sorpresa in chi vende un immobile ereditato, è quella della necessità della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Di solito si immagina che con la presentazione della dichiarazione di successione si siano soddisfatte le esigenze pubblicitarie, ma così non è. Infatti la dichiarazione ha finalità meramente fiscali e la voltura catastale che si esegue in forza di essa crea discordanza con le risultanze dei registri immobiliari. Discordanza che non è sanata dalla trascrizione del certificato, trascritto dalla competente Agenzia delle entrate, perché per espressa disposizione legislativa essa non ha valore ai fini civilistici.
La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità ha invece proprio questa finalità civilistica, in quanto salda la continuità della catena delle trascrizioni, contro il defunto e a favore dell’erede.
Questo adempimento è sempre necessario? Non esiste uniformità di vedute sul punto. Secondo la prassi maggiormente diffusa (seppur messa in discussione dai più recenti orientamenti del Tribunale di Catania), la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità non occorre quando siano trascorsi più di venti anni dall’apertura della successione, cioè dalla data del decesso del de cuius.
